Rückstände beim Hausgeld frühzeitig zum Thema machen
11.10.2011
Hausgeldrückstände sind ein wesentliches Merkmal bei Eigentumswohnungen im NPL-Bereich Bei der Verkehrswertermittlung finden Sie oftmals keine Berücksichtigung, was im Verkaufsprozess regelmäßig zu Verzögerungen und Preisabschlägen führt. Im Interview erläutert Stefan Butgereit, Geschäftsführer der AssetGate GmbH, wie sich AssetGate dieser Problematik stellt und den Verkauf von Immobilien in NPL-Märkten beschleunigt.
Herr Butgereit, welche Rolle spielen Hausgeldrückstände bei der Verwertung von NPLs?
Wir haben es in NPL-Märkten mit Immobilien zu tun, die unter Druck geraten sind. Oft sind bei entsprechenden Eigentumswohnungen zudem Rückstände bei den Hausgeldzahlungen aufgelaufen. Gerichtsgutachter fragen diese Rückstände bei Zwangsversteigerungen in der Regel nicht bei den Hausverwaltungen ab. Die Hausgeldrückstände haben aber eine Bedeutung für den Kaufpreis der Immobilie. Sie können u.a. dazu führen, dass Kaufpreis und Verkehrswert zum Teil weit auseinander liegen.
Woran liegt das im Detail?
Das liegt zunächst daran, dass der Neueigentümer rein rechtlich gesehen zumindest den sogenannten Spitzenausgleich mit Bezug auf das vergangene Hausverwaltungsjahr zu bezahlen hat. Oftmals verlangen die Hausverwaltungen bei einem Verkauf aber die gesamten Hausgeldrückstände von einem Käufer und nutzen dabei auch aus, dass sie einen sogenannten Zustimmungsvorbehalt in Bezug auf den Käufer respektive den Verkauf einer Immobilie haben. Formal rechtlich haben sie aufgrund von ungeklärten Hausgeldrückständen zwar keine Handhabe, einen Verkauf zu verhindern. In der Praxis führt das Verhalten von Hausverwaltungen jedoch häufig zumindest zu erheblichen Verzögerungen.
Wie geht AssetGate vor, um solche Behinderungen zu vermeiden?
AssetGate fragt die Hausgeldrückstände grundsätzlich schon ganz zu Beginn des Verfahrens bei den Hausverwaltungen ab und preist die gesamte Problematik auch bei der Bewertung einer Immobilie mit ein. Wir versuchen außerdem, sehr frühzeitig auch mit der Hausverwaltung eine Einigung bezüglich der offenstehenden Hausgeldrückstände zu erzielen. Werden diese Verhandlungen nämlich erst zuletzt geführt, sind Verzögerungen beim Verkauf einer Immobilie oftmals unweigerlich die Folge.
Heißt das in der Konsequenz, dass bisweilen hohe Abschläge von den Werten in Verkehrsgutachten bei der Vermarktung von NLP-Immobilien notwendig sind?
In problematischen Immobilienmarktlagen sind Hausgeldrückstände einer der Gründe dafür, warum die Kaufpreise von Eigentumswohnungen zum Teil weit entfernt sind von den Verkehrswerten. Finanzdienstleister, die sich allein an den Verkehrswertgutachten orientieren, gehen in der Regel mit einem zu hohen Preis in den Markt und können ihre Immobilie daher meist sehr lange nicht verkaufen. In der Zwischenzeit verschlimmert sich dann jedoch die Situation der Immobilie insbesondere erhöht sich der vorhandene Hausgeldrückstand. Der Vorteil unserer Vorgehensweise mit früher Einbeziehung des Verwaltung und der Hausgeldrückstände liegt daher darin, dass wir den Preis der Immobilie NPL-Markt besser greifen können. Schließlich sollte man unter Barwertaspekten eine NPL-Immobilie möglichst schnell verkaufen und wieder in den Normalmarkt einführen.