Glossar - Fachbegriffe

Ein Grundbuchblatt besteht aus mehreren Blättern, auch Abteilungen genannt. Aus der Abteilung I ergeben sich die Eigentumsverhältnisse am Grundstück. In Abteilung II werden Dienstbarkeiten (z.B. Wegerecht), Nießbrauchs- und ähnliche Rechte eingetragen. Aus Abteilung III schließlich wird ersichtlich, für welche Gläubiger an jeweiliger Rangfolge Hypotheken oder Grundschulden eingetragen sind.

Vor dem Zwangsversteigerungstermin ist es ratsam, bei dem zuständigen Amtsgericht die entsprechende Grundstücksakte, vor allem das Wertgutachten, einzusehen. Dies ist jedermann möglich.

Hiermit bezeichnet man schädliche Ablagerungen im Boden von Grundstücken. Dies ist meist der Fall bei Objekten, die sich in der Nähe von Industrieanlagen befinden.

Hat der Gläubiger gegen den Schuldner einen rechtskräftigen oder für vorläufig vollstreckbar erklärten Titel (z. B. Urteil), kann er damit beim zuständigen Amtsgericht die Anordnung zur Zwangsversteigerung beantragen. Bei Vorliegen aller Voraussetzungen erlässt dann der Rechtspfleger den Anordnungsbeschluss, der dem Schuldner zugestellt wird.

Gibt es mehrere Eigentümer eines Grundstücks oder einer Immobilie, die sich nicht über einen freihändigen Verkauf ihres Grundstücks einigen können, kann jeder einzelne von ihnen den Versteigerungsantrag stellen. Ehescheidungen oder Erbengemeinschaften sind die häufigsten Fälle.

Bezeichnet die Pflicht des Rechtspflegers, alle wichtigen Verfahrensfragen jedermann gegenüber zu beantworten sowie darauf hinzuwirken, dass sachdienliche Anträge gestellt werden oder auf mögliche Antragstellungen hinzuweisen.

Diese sichert den Anspruch auf Eigentumsübertragung dinglich für den Erwerber. Damit hat der Erwerber die Sicherheit, dass der jetzige Eigentümer das Grundstück nicht noch einmal verkauft oder mit weiteren Rechten belastet.

Gebühren, die bei der Finanzierung der ersteigerten Immobilie bei dem jeweiligen Kreditinstitut für die Bearbeitung des Darlehensantrages etc. entstehen.

Bezeichnet denjenigen Gläubiger (z.B. Bank), der den Zwangsversteigerungsantrag gestellt hat. Weitere Gläubiger können auf Antrag dem Verfahren beitreten.

Jeder, der im Versteigerungstermin die Immobilie ersteigern möchte und mitbietet.

Diese beginnt mit der Aufforderung des Rechtspflegers, Gebote abzugeben. Die Bietstunde, auch Bietzeit, dauert mindestens 30 Minuten. Mitzubringen sind ein gültiger Personalausweis oder Pass und die Sicherheitsleistung.

Nach der Aufforderung zur Abgabe von Geboten werden die Gebote mündlich abgegeben. Zu beachten ist, dass etwaige bestehen bleibende Rechte am Grundstück zum Gebot hinzuzurechnen sind. Gebote sind stets verbindlich und in keinem Falle zurücknehmbar. Es sollten vernünftige Bietschritte im Verhältnis zum Verkehrswert gewählt werden.

Der Teilbetrag, der für den Erwerb einer Immobilie aus eigenen Mitteln zur Verfügung steht.

Ein grundstücksgleiches Recht, welches genauso wie ein Grundstück verkauft und belastet werden kann. Der Inhaber eines Erbbaurechts hat nicht das Eigentum am Grundstück, sondern das veräußerliche und vererbbare Recht, das Grundstück zu bebauen und im Rahmen des zugrunde liegenden Vertrages zu nutzen.

Im ersten Termin muss das höchste Gebot mindestens die Hälfte des Verkehrswertes (5/10 - Grenze) betragen. Andernfalls muss der Zuschlag versagt werden.

Die Finanzierung der ersteigerten Immobilie sollte vor dem Versteigerungstermin durch ein Darlehen eines Kreditinstituts oder entsprechendes Eigenkapital gesichert sein.

Teile einer Gemarkung. Die Gemarkung wird in Flure, und diese wiederum in Flurstücke, die kleinsten Teile einer Liegenschaft, eingeteilt. Dadurch wird gewährleistet, dass jedes Grundstück bezeichnet und auf einem Blatt separat dargestellt werden kann.

Nach Ende der Bietzeit wird zunächst noch über den Zuschlag verhandelt. Wenn das höchste Gebot nicht wenigstens die Hälfte des gerichtlich festgesetzten Verkehrswertes - also 5/10 - erreicht hat, muss der Rechtspfleger im ersten Termin den Zuschlag versagen.

Bezeichnet den Betrag, der von den Bietinteressenten im Termin zur Ersteigerung benannt wird. Zu Beginn der Bietstunde wird der Betrag bekannt gegeben, der mindestens geboten werden muss (geringstes Gebot).

Die Gemarkung stellt eine zu einem Gemeindebezirk gehörende Liegenschaft dar.

Grundsätzlich gehören Eigentum an einem Grundstück und an der Immobilie zusammen. Bei einer Eigentumswohnung ist dies anders. Hier hat der Eigentümer an der Wohnung selbst das so genannte Sondereigentum, während am Grundbesitz ein Miteigentums- oder eben Gemeinschaftseigentumsanteil besteht.

Derjenige, zu dessen Gunsten ein dingliches Recht am Grundstück (Grundschuld, Hypothek) im Grundbuch eingetragen ist.

Im Grundbuch werden die Rechtsverhältnisse an einem Grundstück festgehalten. Das Grundbuch ist in Abteilungen unterteilt.

Auch Meistgebot; Die Bietstunde wird geschlossen, sobald kein Bietinteressent mehr höhere Gebote abgibt. Das höchste Gebot wird schließlich dreimal aufgerufen. Werden keine höheren Gebote mehr abgegeben, wird der Schluss der Versteigerung verkündet..

Ist der Zuschlag erteilt worden, muss die ersteigerte Immobilie bezahlt werden. Dies kann entweder durch Barzahlung geschehen oder durch Überweisung oder Einzahlung auf ein Konto der Gerichtskasse.

s. Nebenkosten

Derjenige, der das Höchstgebot oder Meistgebot abgibt.

s. Höchstgebot

Zu Beginn der Bietstunde wird der Betrag bekannt gegeben, der mindestens geboten werden muss (geringstes Gebot).

s. Gemeinschaftseigentum

Die Kosten, die mit dem Erwerb einer Immobilie verbunden sind. Hierzu zählen die Grunderwerbssteuer, etwaige Bereitstellungszinsen für ein Darlehen, Notar- und Gerichtskosten für die Eintragung als Eigentümer im Grundbuch, Kontoführungsgebühren. Im Zwangsversteigerungsverfahren entsteht eine Zuschlagsgebühr.

In der dritten Abteilung des Grundbuches sind die Gläubiger mit Ihren Rechten am Grundstück (Grundschuld, Hypothek) eingetragen. Diese sind in einer bestimmten Rangfolge eingetragen. Der Rang bestimmt sich nach der Reihenfolge der Eintragungen.

Falls die ersteigerte Immobilie vom Schuldner selbst bewohnt wird, kann diese mit dem Zuschlagsbeschluss geräumt werden. Der Zuschlagsbeschluss selbst ist ein Räumungstitel gegen den Schuldner. Der Beschluss muss mit einer Vollstreckungsklausel versehen und dem Schuldner zugestellt werden.

Derjenige, der das gesamte Zwangsversteigerungsverfahren leitet.

Derjenige, gegen den die Zwangsversteigerung betrieben wird.

Wenn das höchste Gebot zwar über der Hälfte des gerichtlich festgestellten Verkehrswertes liegt, aber 70 % dessen nicht erreicht, kann das Gericht den Zuschlag auf Antrag eines betroffenen Gläubigers versagen.

Ist die ersteigerte Immobilie vermietet, hat der Ersteher, der den Zuschlag erhalten hat, ein Sonderkündigungsrecht. Dies bedeutet, dass die Kündigung bei einem Mietvertrag über Wohnraum mit einer Frist von drei Monaten zulässig ist. Dabei ist unerheblich, wie lange der Mieter das Objekt schon bewohnt oder ob ein Zeitmietvertrag vorliegt, der über mehrere Jahre hinweg Gültigkeit hat. Allerdings ist zu beachten, dass dieses Sonderkündigungsrecht nur zum ersten gesetzlich zulässigen Termin ausgeübt werden kann. Dieser erste Termin gilt ab Wirksamkeit des Zuschlags. Wird danach nicht gekündigt, ist das Sonderkündigungsrecht ausgeschlossen!

Tag und Zeit, an dem das Objekt versteigert wird. Ein Termin gliedert sich in den Bekanntmachungsteil, die Bietstunde und die Verhandlung über den Zuschlag.

Es kommt vor, dass ein Zwangsversteigerungstermin aufgehoben wird, z.B. weil die Immobilie freihändig verkauft wurde.

Der durch einen durch das Gericht beauftragten Sachverständigen festgestellte Wert des Objektes. Hiernach bestimmen sich z.B. die 5/10- und die 7/10- Grenze.

s. Termin

Für jedes zu versteigernde Objekt erstellt ein gerichtlich beauftragter Sachverständiger ein Verkehrswertgutachten. Die wichtigste Information aus diesem Gutachten besteht in dem Verkehrswert. Weiterhin finden sich hier Informationen über die Lage des Objektes, den baulichen Zustand, die Vermietungssituation, laufende Kosten etc.

Ist die Bietstunde beendet und der Zuschlag nicht wegen Nichterreichens der 5/10- bzw. 7/10- Grenze versagt worden, wird das Objekt dem Meistbietenden zugeschlagen. Dieser wird mit dem Zuschlag Eigentümer.

s. Termin

Bei einer Zwangsverwaltung soll nicht das Objekt selbst verwertet werden, sondern Erträge aus der Nutzung des Objektes gezogen werden. Zu diesem Zweck wird ein Zwangsverwalter bestellt, der das Objekt wirtschaftlich vernünftig führt. Die Zwangsverwaltung kann neben der Zwangsversteigerung betrieben werden.